广西桂林一小区围墙背后的数年权益之争：红线未明，等待法律终裁

在广西桂林市象山区，聚龙湾小区的一道围墙，让小区业主与开发商数年来纠纷不断。从土地红线的划定争议，到规划许可的程序博弈，这场纠纷的每一环都牵动着多方利益，如今仍在法律的天平上等待最终定论。

一道围墙的“身份”迷局：土地红线该划在哪？

在聚龙湾小区，分隔一期与二期的围墙不仅是物理屏障，更是土地权属的争议焦点。

一期业主手持不动产权证，证上明确一期宗地面积为45,878.04平方米，权益人为全体业主。业主代表吴先生强调：“宗地图红线是我们认定土地的铁证，备案多年从未变更。”他们认为，二期开发商的施工早已“越界”——售楼部、小区道路甚至消防通道，都建在了一期的红线范围内。

小区业主手持宗地图，认为二期围墙“越界”

但二期开发商悦涛公司却有不同主张。项目负责人闫先生拿出规划图称：“一期的土地证把我们二期的部分土地‘囊括’了，按规划，争议区域本就属于二期。”

二期开发商悦涛公司主张的宗地图

纷争溯源：开发商更迭与规划许可的“连环扣”

这场争议的根源，要从2004年说起。

聚龙湾小区最初由袭汇公司整体开发，一期交付后，业主于2019年取得不动产权证。2022年，袭汇公司将二期用地转让给悦涛公司，后者随即从桂林市自然资源局取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。但悦涛公司认为一期红线“侵占”了二期土地，于是拆除旧围墙、新建围墙，这一举动瞬间点燃了一期业主的不满。

业主张大姐在小区居住近20年，她的担忧很实际：“救护车、消防车都进不来了，围墙被‘吞’了一大片。我们拿着房产证和红线图，凭什么让他们侵占？”

聚龙湾小区业主主张的宗地图

司法博弈：一审撤销规划许可，二审未决再掀波澜

为了维权，2024年5月，一期176名业主将桂林市自然资源局、袭汇公司、悦涛公司诉至法院。

2025年5月28日，桂林市临桂区人民法院一审判决给出关键结论：桂林市自然资源局在变更建设用地规划许可证时，未按规定举行听证、听取利害关系人意见，程序违法。据此，法院撤销了为悦涛公司颁发的建设用地规划许可证，并确认建设工程规划许可证违法。

业主代表吴先生回忆：“2023年、2024年开发商两次拆围墙，我们只能通过诉讼维权。一审的判决给了我们信心。”

但故事并未结束。双方均不服一审结果，上诉至桂林市中级人民法院。就在二审审理期间，悦涛公司再次拆除部分围墙并施工，引发了新的矛盾。悦涛公司给出的理由是“建设消防通道，保障已入住业主的生命财产安全”，称3号楼已有业主入住，地下室若遇大雨可能洪水倒灌。

法律与现实的拉扯：权属未明，施工是否合法？

记者就土地界限问题联系桂林市自然资源局，得到的回复是“案件正走法律程序，需等待法院最终结果”。

桂林大海律师事务所律师蒋鑫明确指出：“权属有争议时，法律明确禁止施工。在纠纷未最终确认前，强行拆建围墙涉嫌违法。开发商若对土地备案有异议，应先与自然资源局沟通协商，而非强行施工。”

桂林市中级人民法院给聚龙湾业主的答复函

目前，聚龙湾小区的红线争议仍在诉讼中。2025年9月16日，桂林市中级人民法院以函件形式答复桂林市聚龙湾一期小区业主说，业主们与桂林市自然资源局、桂林市悦涛房地产开发有限公司、桂林袭汇实业集团有限公司建设工程规划许可一案，于2025年7月28日向中央巡视组提交的信访材料，已转中院处理。经研究答复，业主们反映的意见，中院会在二审中慎重参酌和审查。请业主们们耐心等待二审裁判结果。这道围墙的“权益之结”，最终将由法律给出答案。我们也将持续关注事件进展。（卢寓峰）

责任编辑：蔡劲蓉