稳字当先，2026年房地产发展方向定调

文/《中国报道》记者  王哲

2025年中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”列为重点任务，明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”“深化住房公积金制度改革，有序推动‘好房子’建设”“加快构建房地产发展新模式”……一系列部署释放“稳”的信号，为房地产市场平稳健康发展指明方向。

着力稳定房地产市场是主基调

2025年，全国房地产市场整体延续调整态势，新房销售边际转弱，二手房市场持续以价换量，市场仍处于止跌回稳过程中。

国家统计局数据显示，2025年1—11月，全国房地产开发投资78591亿元，同比下滑15.9%。同期，房地产新开工面积同比降幅达到20.5％。在销售端，全国新建商品房销售面积和销售金额分别为78702万平方米和75130亿元，分别同比下降7.8%和11.1%。商品住宅销售价格变动方面，2025年1—11月，全国70个大中城市新建商品住宅销售价格大部分都处于小幅下跌状态，仅有太原、上海、杭州3个城市微涨；二手住宅销售价格整体处于下跌状态，且11月份跌幅进一步扩大。

“2025年中央经济工作会议将有关房地产的表述置于2026年八大重点任务中的‘坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险’里，这一定位契合当前行业实际，具有较强的现实意义。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池接受《中国报道》记者采访时说，着力稳定房地产市场仍然是2026年房地产政策的主基调。

当前，我国房地产供求关系已发生重大变化，供过于求现象普遍，房价下行压力持续。赵秀池表示，尽管此前一系列财税金融政策推动市场止跌回稳，但仍需存量政策延续与增量政策加持，方能巩固企稳态势。2026年仍然需要出台一系列有利于房地产市场的增量政策，叠加之前的存量政策，助推房地产市场企稳。但政策发力需要一定时间，市场主体适应政策变化，改变市场预期，直至作出决策，也需要一定时间。

2025年中央经济工作会议将“着力稳定房地产市场”列为重点任务，明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”核心举措。“这些核心举措精准把握了供给侧主要矛盾，体现了房地产行业供给侧结构重塑的路线图已经成型。”赵秀池告诉《中国报道》记者，供过于求格局下，唯有减少无效供给、盘活存量资产、优化产品结构，才能实现供求平衡。

在赵秀池看来，这些政策对不同城市将产生差异化影响。一二线人口净流入热点城市，控增量、去库存压力相对较小；而人口净流出的三四线城市，需在三者协同推进上投入更大力度，因地制宜制定政策。

从“三高开发”到宜居宜业的模式重构

从“房住不炒”到防范化解头部房企风险再到构建房地产发展新模式，我国房地产已逐步从粗放式发展迈向高质量发展的新阶段。

住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹日前撰文指出，我国房地产领域的很多制度是为了扩大供应规模、解决住房短缺问题，在支撑房地产业快速增长的同时，由于资本迅速扩张，推动形成了“高负债、高杠杆、高周转”模式，其弊端日益凸显，已经难以为继。当前，我国城镇化正从快速发展期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段，房地产市场供求关系发生重大变化。必须适应新阶段新变化，加快构建房地产发展新模式，深化供给结构、经营方式、监管方式改革，创新发展模式和方法，有力有效防范化解风险，加快推动房地产业转型升级。

赵秀池将新模式的核心框架概括为四大转型：从增量房时代向存量房时代转型，从购租并举向租购并举转型，从“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式开发模式向城市更新为主、大拆大建为辅的精细化发展模式转型，从单一住宅开发向产业支撑与多元公共服务并重的综合开发转型。

“好房子”建设是新模式的重要支撑。赵秀池认为，未来 “好房子” 应贯穿安全、舒适、绿色、智能理念，覆盖商品房与保障房、产权房与租赁房、新建房与老旧房等全类型物业，满足不同群体居住与产业发展需求。

上海易居房地产研究院副院长严跃进对《中国报道》记者分析说：“2025年中央经济工作会议首次提及‘好房子’概念，‘好房子’已经成为房地产行业迈入高质量发展的重要内容之一。对于‘好房子’的界定，除安全、舒适、绿色、智慧等要素外，还应将经济合理等目标纳入其中，真正让‘好房子’能够更好地满足居民的各类住房需求。”

大力实施城市更新也是构建房地产行业发展新模式的重要组成部分。中指研究院认为，城市更新作为稳投资、扩需求的重要抓手，预计2026年将迎来更多政策利好，也将涌现出更多优秀的实践案例。住建部门侧重编制和实施城市更新专项规划，抓好城市体检、更新试点等方面工作，金融监管、自然资源等相关部门有望加快落地配套金融支持、土地供应等政策，如提供长期低成本资金、更灵活的用地政策等。

“城市更新作为存量提质增效的关键路径，需平衡存量盘活与民生保障。”赵秀池表示，存量盘活的核心是补齐民生短板，老旧小区改造应同步更新老化管线、加装电梯与养老托育设施，推进完整社区建设与一刻钟便民生活圈构建。“核心区‘老破小’存量房总价低、户型小，适合新市民、老年人居住，也可用作保障房，政府可通过收购转化为保障房，既优化供应结构，又缓解保障房缺口。”赵秀池说。

房地产政策新风向

继2024年中央经济工作会议提及“推进处置存量商品房工作”后，2025年中央经济工作会议首次明确提出“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。

实际上，各地收购存量商品房的配套支持政策已经在陆续推出。据中指研究院不完全统计，2025年5月以来，四川、浙江、山东、湖南相继落地发行专项债券用于收购存量商品房用作保障性住房，截至2025年底，累计发行约37亿元相关专项债券。

中房集团公司原董事长、原国家房改课题组组长孟晓苏对《中国报道》记者表示：“2025年中央经济工作会议上提到的‘鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等’既能帮助降库存，缓解开发压力，又能让更多新市民、年轻人尽快安家置业，一举多得。着力稳定房地产市场，要有清晰的政策导向，这是中国房地产顺利转向高质量发展的关键前提。”

谈及鼓励收购存量商品房用于保障性住房的探索，赵秀池认为这是真正的制度性突破与创新，但需规避商品房与保障房户型、房价不匹配，政府与国企财力不足以及国有资产流失风险。房价与保障房价差较小的城市可加大推广力度，户型不匹配问题可通过允许合租、拆分大户型等方式解决。

自2017年之后，2025年中央经济工作会议再次提出住房公积金制度改革的新要求。

当前，住房公积金制度改革已经成为支持房地产市场健康发展的重要抓手。中指研究院监测数据显示，2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条，贷款额度提升、使用范围拓宽、异地互认互贷等举措全面落地。如深圳市于2025年12月初发布公积金新规，新增提取情形、放宽条件、延长时限，加大住房消费支持力度，政策于12月15日起正式施行；2025年12月15日，石家庄住房公积金管理中心发布《关于进一步优化住房公积金提取、贷款有关政策的通知》，明确自2026年1月1日起提高租房提取额度、新增物业费提取并放宽“商转公”准入条件。还有部分城市将公积金使用延伸至租房、装修、危旧房改造等场景。

根据2025年中央经济工作会议精神，2026年住房公积金制度改革将进一步深化。

中指研究院认为，贷款额度进一步提升、使用范围更加灵活、异地互认互贷等是重点关注方向。另外，稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度也将是重点之一。

赵秀池建议，下一步应进一步扩大公积金缴存覆盖面、降低贷款利率、提高贷款额度、允许异地使用，取消贷款与缴存年限挂钩限制，更好支持刚性与改善性需求。

中国房地产发展仍有较大潜力和空间

展望2026年中国房地产走势，赵秀池认为，政策发力窗口期在2026年一季度，预计会及时推出优化限购、购房补贴、降低房贷利率、减免税收等一揽子新政，并延长存量政策有效期。

对于市场主体，赵秀池建议普通购房者摒弃投资心态，在房价趋稳、自身需求匹配时理性入市；租房群体可优先选择配套适宜的保障房；开发商应拓展城市更新、保障房、租赁住房与非住房领域业务，转型为城镇化与美好生活服务商；经纪与租赁企业需合规运营，聚焦适老适小增值服务与全龄化便民举措。

“中国房地产的高质量发展最终要回归居住本质，老百姓对于改善居住品质的需求一直都在增长，在政策精准调控与行业主动转型双重作用下，市场信心有望逐步恢复，中国房地产将逐步实现与国民经济的协调发展，为百姓安居乐业筑牢坚实基础。”赵秀池告诉记者。

“房地产高质量发展仍有可观前景。”中央财办有关负责同志在深入解读中央经济工作会议精神时分析说，从刚性需求看，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放。从改善性需求看，尽管我国城镇住房总量已经不小，但区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度还不够高，存在“以旧换新”“以小换大”的改善性需求。同时，“好房子”总体不愁卖，说明改善性需求潜力还很大。从很多发达国家房地产业发展历程看，在城镇化进入稳定期后，每年仍有数量可观的住房需求，房地产业增加值在GDP中的占比始终保持在相当比例。在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面，还有很多工作要做。

“从长期来看，我国房地产发展仍有较大潜力和空间。”倪虹指出，下一步要推动房地产业从高速增长阶段转向高质量发展阶段，推动房地产企业从追求规模扩张转为注重提升产品品质和服务。保持房地产市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，有利于促进我国经济实现质的有效提升和量的合理增长。

(《中国报道》2026年1月刊)

责任编辑：柴晶晶