珠海出台危旧住房拆除新建新政 探索“自主更新、原拆原建”新模式

近日，珠海市自然资源局正式印发《珠海市城镇危旧住房拆除新建工作指导意见（试行）》（以下简称《指导意见》），聚焦破解存量危旧住房安全隐患突出、居住品质偏低、改造渠道单一等难题，构建“居民自愿、政府引导、程序公正、品质提升”的自主更新机制，引导居民自筹资金、原址拆建，探索可复制、可推广的危旧住房更新实施路径。

聚焦存量短板 打通自主更新堵点

据了解，该市现有老旧小区996个，总用地面积13.4平方公里。其中，香洲区2000年前建成的老旧小区达796个，占全市总量七成以上。这批住房建成年代久远、建设标准偏低，房屋老化、设施陈旧问题突出，传统修缮、微改造难以彻底消除结构性安全隐患，每逢台风、汛期安全风险集中凸显。

为落实国家城市更新行动部署，践行“人民城市人民建、人民城市为人民”理念，市自然资源局牵头起草《指导意见》，经实地调研、多轮研讨、公开征求意见和合法性审查等程序后正式印发实施，填补了我市多产权危旧住房自主更新的制度空白。

四大政策亮点 全链条保障落地

一是破解多产权危旧住房自主更新难题。长期以来，该市危旧住房改造缺乏针对多产权人楼宇自主更新的实施路径。此次《指导意见》确立“居民自愿、政府引导、程序公正、品质提升”工作原则，明确资金筹措按照“谁受益、谁出资”原则，建立以产权人自筹为主、政策性金融支持、积极争取上级财政补助资金的可持续机制。在准入方面，《指导意见》要求项目原则上以独立宗地为基本单位，需满足专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，既充分尊重居民意愿，又兼顾项目推进可操作性。

二是设计优化与容量管控并重。在规划设计层面，《指导意见》明确项目在不增加户数、不改变原建筑用途的前提下，允许总计容建筑面积增量不超过30%，增量部分主要用于增设电梯、交通必需的公共走廊、无障碍设施、地下停车库等配套及附属设施，以及补充必要的市政基础设施、公共服务设施与公共安全设施。针对居民最关心的居住面积问题，提出差异化解决方案：原产权建筑面积不超过90平方米的成套住宅，若厨房、卫生间面积小于《住宅项目规范》最低标准，可适当增加使用面积——厨房约增加至4平方米，卫生间约增加至3平方米；原产权建筑面积超过90平方米的住宅原则上不得增加套内面积。同时，鼓励与周围相邻建筑开展连片集中改造，因客观历史条件限制难以满足现行建筑设计技术标准的项目，在保障公共利益及安全、环境、消防等要求的前提下，可按“不低于现状”原则适度放宽间距、绿地率、建筑退让等指标。

三是资金筹措与审批流程双重突破。资金问题是自主更新的核心难点。《指导意见》建立多元化资金筹措机制：前期经费、开发建设成本、搬迁安置成本等原则上由房屋所有权人按现状房屋面积比例共同承担；所有权人可申请使用个人住房公积金筹集资金，也鼓励银行机构提供商业贷款等专项融资服务。在降低居民筹资压力方面，住宅产权新增部分面积的地价，可在办理房屋首次登记前按受理申请时点的地价管理规定补缴；未补缴的，在产权证中注明增加面积及保留划拨用地性质，载明该部分面积在房屋转让时再行补缴。这一“延迟补缴”机制有效缓解居民短期内集中筹资压力。审批程序方面，项目在完成实施方案报批、全体业主同意以及资金足额筹集后即可施工建设。竣工验收后办理产权登记，原房屋性质、土地使用年限保持不变，产权登记面积按拆除新建后房屋面积记载。

四是过渡安置与实施保障到位。《指导意见》明确对符合保障性租赁住房申请条件的居民，各区可提供保障性租赁住房房源进行过渡安置，并给予相应租金优惠。在组织实施方面，构建从申请、方案编制、联合审查到项目监管、产权登记的全流程制度框架。实施方案须取得全体房屋所有权人全部同意方可实施，批复意见有效期两年。建设资金实行共管账户管理，由实施主体、区政府指定部门与银行共同监管，确保专款专用。

试点先行 稳妥推进

市自然资源局有关负责人表示，危旧住房拆除新建属于探索性的自主更新模式，下一步将坚持试点先行、成熟一个推进一个，指导各区结合实际细化实施细则，在实践中持续完善政策，稳妥有序推动项目落地见效。

此次《指导意见》的出台，是珠海市积极响应国家关于“支持老旧住房自主更新、原拆原建”政策导向的重要举措。通过建立“居民主导、政府引导、市场参与”的多元共治模式，珠海在危旧住房改造领域探索出一条兼顾安全改善、品质提升与居民意愿的新路径，将助力更多危旧住房居民实现从“忧居”到“优居”的转变。（陈赞亮）

责任编辑：蔡劲蓉