违约责任过重？西安雁塔法院判决：扣留保证金 剩余租金须返还

2022年9月，原告甲公司与被告乙公司签订《房屋租赁合同》，约定甲公司承租乙公司位于西安市高新区的一处办公用房，租期三年。

合同履行过程中，甲公司因经营调整需提前退租，于2024年3月向乙公司发出《终止履行通知书》，要求解除合同并自愿承担合理违约责任。但双方就保证金返还及违约金承担问题产生争议：甲公司认为合同约定的“保证金不予退还”与“支付两个月租金作为违约金”存在责任重复、过重的问题，请求法院调整；乙公司则坚持按合同约定主张全部权利，拒绝返还保证金及剩余租金。协商无果后，甲公司诉至法院。

法院经审理查明，双方合同明确约定，若甲公司单方解除合同，租赁保证金不予退还，且需赔偿当期两个月租金的损失。甲公司于2024年3月15日完成房屋交接，并已支付租金至同年3月31日。乙公司辩称，甲公司违约行为导致房屋空置一年，造成重大损失，应按合同约定承担全部责任。

法院认为，合同虽约定违约责任形式，但《中华人民共和国民法典》允许当事人在违约情况下合理主张权利，同时要求守约方采取适当措施防止损失扩大。本案中，乙公司在甲公司退租后未及时重新招租，直至2025年3月才将房屋出租，存在放任损失扩大的情形。此外，合同约定的保证金与违约金性质相似，叠加适用可能显失公平。

综合考量违约情节、实际损失及公平原则，法院判决乙公司扣除全部保证金，同时判令乙公司返还剩余租金24774.19元。

法官说法

合同自由并非绝对，需以公平原则为边界。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，合同解除后，违约责任应与实际损失相适配。若约定责任过重，法院可依职权调整，避免一方承担超出合理范围的损失。本案中，法院既尊重合同约定，又兼顾违约方过错程度和守约方减损义务，对重复性违约责任予以合理限缩，体现了司法对公平原则的维护。

法官进一步强调，商业活动中，当事人应秉持诚信原则，违约方需承担相应责任，但守约方亦应及时止损，避免资源浪费。本案判决既保护了守约方的合法权益，也引导市场主体理性履约，对规范租赁市场秩序具有积极意义。（雁塔法院）

责任编辑：刘玉晨