佛山中院发布物业服务合同纠纷十大典型案例

物业服务品质是维系业主居住体验与社区和谐稳定的重要基础。为充分发挥司法裁判的规范引领与价值导向作用，佛山市中级人民法院系统梳理并发布物业服务合同纠纷十大典型案例，内容涵盖物业费交纳、服务标准认定、公共收益归属、维修责任界定等常见争议焦点。此举旨在明晰权责界限，引导物业服务企业规范履职、业主理性维权，从而凝聚共识、化解矛盾，推动构建互信互助、协同共治的物业服务新生态，助力社区治理法治化与和谐稳定。

佛山市中级人民法院物业服务合同纠纷十大典型案例

目 录

案例一：吴某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——物业公司拒不提供计费数据需承担不利后果

案例二：苏某诉某物业公司业主知情权纠纷案——业主有权请求物业公司公示其具备业主资格后小区共有部分使用、收益及支出情况以及公共区域部位的养护记录

案例三：某物业公司诉某管理公司物业服务合同纠纷案——物业公司以转供电服务费的形式加收电费，法院不予支持

案例四：伦某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——物业公司未尽到管理维护义务致使业主权益受损，应予赔偿

案例五：某业委会诉某物业公司业主共有权纠纷案——物业公司应将公共收益返还予业主

案例六：汤某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——物业公司应为业主安装新能源汽车充电桩提供必要协助

案例七：黎某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——物业公司有权基于维护楼栋安全等考虑，合理限制无正当理由的他栋业主进出该楼栋

案例八：某业委会诉某物业公司物业服务合同纠纷案——物业公司应妥善保存业主共有部分财务收支资料并向业主公示

案例九：李某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——小纠纷藏大民生，司法调解破僵局，实质解纷暖民心

案例十：梁某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——审理一案，治理一片，前端普法赋能小区精细化治理

案例一：吴某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——物业公司拒不提供计费数据需承担不利后果

【基本案情】案涉小区开发建设报装电表时，将保障房电表申报为商品房电表、商品房电表申报为保障房电表，导致保障房业主承担的公摊电费与实际情况不符。小区将保障房电表与商品房电表在供电局重新备案调整，通知业主对历史公摊电费差额进行调正及补退费。某物业公司单方出具统计表，主张以应缴物业费冲抵应退费用。吴某对物业公司主张的退费数额有异议，并提供从供电局处取得的电费明细，自行制作统计表主张退费数额，据此主张物业公司应退费数额。

【裁判结果】法院审理认为，物业公司作为相关数据的持有人，在出具退费方案后应及时回应业主异议。吴某对退费数额有异议并提起诉讼，法院已限期物业公司提供费用明细及相应凭据，但物业公司经多次提醒仍不提供。吴某提供的统计表附有供电局出具的保障房电表、商品房电表数据及电费明细，且考虑了总面积及不同房型面积。虽然该统计表未充分考虑业主实际入住情况及缴费起算时间，但该数据由物业公司持有，物业公司在指定时间内拒不提供相应凭据，应承担不利后果，退还剩余差额部分。

【典型意义】公摊电费的计费数据由物业公司持有，在业主对退费数额提出异议的情况下，物业公司应当及时答疑并提供相应凭据。物业公司拒不提供退费明细及相应凭据，应承担不利后果。该案明确了物业公司在业主质疑公摊费用时应承担的举证责任，对督促物业公司履行公示义务、保护业主合法权益具有积极意义。

案例二：苏某诉某物业公司业主知情权纠纷案——业主有权请求物业公司公示其具备业主资格后小区共有部分使用、收益及支出情况以及公共区域部位的养护记录

【基本案情】2010年2月5日，苏某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定2010年10月31日前交付房屋；同日，苏某与某物业公司签订《前期物业服务协议》。现苏某要求某物业公司提供案涉小区2006年7月1日至2024年9月30日期间共有部分的使用、收益及支出情况所涉及的合同、付款凭证、银行交易明细等原始凭证以及公共区域部位的养护记录予以查阅。因小区物业拒绝提供相关记录，苏某起诉该物业公司。

【裁判结果】法院审理认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于业主知情权的范围作了明确规定，苏某要求物业公司公示的情况属于依法应当向业主公开的内容。因苏某与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定交付时间为2010年10月31日前，苏某实际缴纳物业费的时间为2010年12月，据此，法院依法认定物业公司应向苏某提供2010年10月1日至2024年9月30日期间小区共有部分情况。

【典型意义】小区共有部分的使用、收益及支出情况以及公共区域部位的养护记录依法属于业主知情权范围，业主以合理方式行使知情权，受到法律保护。同时，业主享有知情权的起始时间，应自其成为业主之日起算，且所要求知情的内容须与其切身权益相关。该案明确了物业公司公示义务的范围与期间，对督促物业公司履行公示义务、保护业主合法行使知情权具有积极意义。

案例三：某物业公司诉某管理公司物业服务合同纠纷案——物业公司以转供电服务费的形式加收电费，法院不予支持

【基本案情】某物业公司与某管理公司签订《物业管理协议》，约定由某物业公司向某管理公司提供物业服务。关于电费的收取，案涉协议约定，商铺内自用电费由某管理公司自行承担，物业公司每月按实际电表读数，另加转供电服务8%收取某管理公司物业自用部分的电费。现物业公司因某管理公司未依约支付物业费提起诉讼，要求某管理公司支付相应的费用，某管理公司则反诉要求物业公司退还已收取的转供电服务费。

【裁判结果】法院审理认为，关于转供电服务费问题，《中华人民共和国电力法》第四十四条明确规定“禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用”，案涉合同约定物业公司按电费的8%加收服务费，实质是以服务费的形式变相加收电费，违反了法律的强制性规定，合同该约定依法无效。物业公司诉请某管理公司支付2024年10月1日至2024年11月30日转供电服务费，没有依据，法院不予支持。某管理公司反诉请求退还已支付的转供电服务费，理据充分，法院予以支持。

【典型意义】《中华人民共和国电力法》第四十四条的规定属于效力性强制性规定，物业合同中关于物业公司可加收一定电费服务费的条款，违反了法律的强制性规定，该约定条款无效，物业公司无权要求此项费用，已收取的应当予以退还。该案明确物业公司不得以服务为由收取电费服务费，对于保障业主权益具有指导意义。

案例四：伦某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——物业公司未尽到管理维护义务致使业主权益受损，应予赔偿

【基本案情】伦某与某物业公司签订《物业服务协议》，约定某物业公司对案涉小区开展物业服务，由物业公司对房屋共用部位等项目进行维修、服务与管理。其中，共用设施设备包含共用的上下水管道等。伦某于2023年6月4日发现案涉房屋被水浸泡，于2024年12月2日发现案涉房屋再次被水浸泡。伦某起诉要求物业公司承担水浸导致的财产损失及维修费用。

【裁判结果】法院审理认为，物业公司应当按照《物业服务协议》约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁和经营管理物业服务区域内的业主共用部分。案涉房屋出现的两次水浸均是公共管道堵塞导致的反涌所致，物业公司对公共管道负有定期检查、清理、疏通等义务。物业公司提供的证据不能显示其在2023年5月、2024年3月对案涉物业公共管道的疏通情况，且物业公司提供的完工单反映其未全面履行污水管道每半年疏通一次的维护服务，物业公司未尽到维护管理义务，应对伦某的损失承担赔偿责任。

【典型意义】物业公司依约负有对房屋共用设施设备进行维护和管理的义务，在物业公共管道堵塞致反涌时，物业公司应当积极采取合理措施予以应对，保护业主财产安全。物业公司怠于履行此项义务时，依法应当对业主的损害承担赔偿责任。该案明确了物业公司未履行约定义务造成业主财产损失时的赔偿责任，对督促物业公司履行义务、保护业主合法权益具有指导意义。

案例五：某业委会诉某物业公司业主共有权纠纷案——物业公司应将公共收益返还予业主

【基本案情】某物业公司2009年开始为案涉小区提供物业服务。某业委会经业主大会表决后向某物业公司发送《解聘通知书》要求某物业公司撤场。某物业公司于2023年12月10日完成撤场，但并未向某业委会返还公共收益。某业委会诉请某物业公司返还其提供物业服务期间代收代管的小区公共收益。

【裁判结果】法院审理认为，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”某物业公司在提供物业服务期间代收代管小区公共收益，该公共收益应属小区业主共有。现该小区召开业主大会、成立业委会并由业主大会授权业委会向某物业公司追讨公共收益，某业委会要求某物业公司向其移交公共收益款项合法有据，法院予以支持。

【典型意义】

小区的公共收益源于小区共有资产的所有权和收益权，属于全体业主共有，物业公司无权侵占。本案明确了公共收益属于全体业主共有的法律性质，判决物业公司向业委会返还收益，有助于避免公共收益被侵占，对规范物业行业秩序具有积极作用。

案例六：汤某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——物业公司应为业主安装新能源汽车充电桩提供必要协助

【基本案情】

汤某系案涉停车位的产权人，因其订购了新能源车，准备在案涉车位安装充电桩，需要某物业公司出具同意安装充电桩的相关证明，某物业公司拒绝出具该证明。因协商不成，汤某起诉至法院，要求某物业公司在其提供的加装充电桩申请表上加盖同意的意见并协助其办理相关安装手续。

【裁判结果】

法院审理认为，《中华人民共和国民法典》第九条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源，保护生态环境。”大力发展电动汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义。汤某请求某物业公司在案涉车位安装新能源汽车充电桩的证明文件上盖章并协助其办理相关安装手续，某物业公司应当依法依规积极协助，不得消极对待汤某关于充电桩安装的合法需求。汤某的诉请理据充分，法院予以支持。

【典型意义】

充电设施建设是新能源汽车应用推广的关键环节，充电设施进小区将方便新能源汽车的使用。物业服务企业不应成为充电设施进小区“拦路虎”，而应依法依规积极作为，为业主安装充电设施提供便利并予以协助。本案例聚焦影响新能源汽车发展的充电基础设施建设问题，准确界定物业公司的权利义务，对破解充电桩及配套设施安装难题、推动新能源汽车行业发展发挥了良好的示范效应。

案例七：黎某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——物业公司有权基于维护楼栋安全等考虑，合理限制无正当理由的他栋业主进出该楼栋

【基本案情】

黎某是某小区2栋某房屋业主，某物业公司是该小区的物业管理公司。2栋距离1栋的消防安全通道门较近，2栋居民曾可使用小区门禁卡经1栋通道进出。后1栋业主对该通道门进行改造，仅限本栋业主使用。黎某诉至法院，要求判令某物业公司将1栋消防安全通道门恢复原状，保障其通行便利。

【裁判结果】

法院审理认为，业主应对相邻权利人利用其物业通行提供必要便利，但同时也要保护业主的合理权利，案涉小区有多个进出小区的通道，黎某可通过绕行或利用其它出入口来实现进出的目的，该通道并非黎某唯一通行通道。且1栋以外的其他业主自由进出该通道，确会对1栋的安全、环境等造成不良影响，故1栋业主对消防安全通道门的改造合理。黎某恢复自由通行的诉求，法院不予支持。

【典型意义】

部分业主为了出行便利常通过其他楼栋的公共区域进出，这不仅增加该楼栋的管理难度，也影响该楼栋业主们的生活安宁。虽然业主应对相邻权利人利用其物业通行提供必要便利，但其他楼栋利用该通道通行存在安全隐患且有其他通道情况下，本楼栋业主有权合理限制其他楼栋业主进出该楼栋。该案综合考量业主通行便利与公共安全，明确了业主对所属楼栋公共区域的合法权益，保障了小区的公共安全和业主的生活安宁。

案例八：某业委会诉某物业公司物业服务合同纠纷案——物业公司应妥善保存业主共有部分财务收支资料并向业主公示

【基本案情】某物业公司为案涉小区提供前期物业管理服务。根据前期物业服务协议，物业公司有义务定期公示物业费及公共收益收支账目。服务期届满前，某业委会向某物业公司发出《离场告知书》，要求某物业公司限期离场、公示所有财务收支情况并返还服务期间的公共收益。某物业公司签收了该文件并盖章，撤场后却未依约履行。某业委会遂诉至法院，请求判令某物业公司公示公共收益收支情况。

【裁判结果】法院审理认为，某物业公司作为物业服务机构应在物业服务期间主动公示共有部分的使用和收益情况，同时其负有妥善保存案涉小区业主共有部分财务收支情况资料的法定义务，以保障业主的知情权。某物业公司称未留存相关资料，与其撤场时确认内容不符，亦无证据证明上述资料已合法销毁，现以履行障碍为由拒绝履行有违诚信，法院不予采纳，并判决某物业公司公示服务期间与业主共有部分的经营、收益情况有关的财务收支内容。

【典型意义】物业共有部分由全体业主共同享有。本案判决明确业主对共有部分经营收益、财务收支的知情权不仅是合同约定权利，更是法定权利，物业服务企业不得以“资料遗失”等借口推诿，夯实了业主知情权的法律保障，同时，明确物业服务企业需对服务期间的财务资料承担留存、公示责任，倒逼行业规范财务管理制度，更树立了诚信履约的司法导向。

案例九：李某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——小纠纷藏大民生，司法调解破僵局，实质解纷暖民心

【基本案情】某小区业主李某反映其他楼栋业主在电梯使用高峰期频繁“蹭电梯”，严重影响本栋居民正常出行。多次沟通无果后，李某将某物业公司诉至法院，要求其履行管理职责，并减免物业费和公摊电费合计15元。

【裁判结果】案件审理过程中，承办法官深入了解案情、倾听双方诉求后意识到，减免物业费非业主起诉本意，希望物业积极提升管理服务水平才是其真实目的。鉴于此，承办人遂积极引导物业公司正视问题、改进服务，后物业公司采纳法官建议，采取了有效措施加强楼栋出入管理，本楼栋业主合法权益得到保障。问题得到实质性解决后，李某撤回起诉。

【典型意义】本案诉讼标的额仅15元，是典型的小额民生纠纷，却关乎民众对美好生活的切身感受。相较于判决，法官通过调解方式，引导、释法、协调推动双方达成共识，避免业主与物业因诉讼进一步激化矛盾，让物业公司更易接受整改要求，业主也能更快获得权益救济，不仅实现了法律效果与社会效果的统一，也体现了司法“化解矛盾、修复关系”的本质功能。本案为同类纠纷的处理提供了示范，既强化了司法对物业治理的规范作用，也传递了司法温度，对推动基层社会治理现代化、提升居民生活品质具有重要积极意义。

案例十：梁某诉某物业公司物业服务合同纠纷案——审理一案，治理一片，前端普法赋能小区精细化治理

【基本案情】某小区楼下架空层内常年停放大量无人使用的“僵尸车”，给小区居民通行带来极大不便，引发业主不满甚至投诉。后小区物业对小区内的“僵尸车”进行了部分清理，清理后的车辆集中放置。小区业主梁某后以其停放的电动车丢失为由，起诉某物业公司，要求其找回电动车、赔偿损失、退回物业费等。

【裁判结果】法院审理认为，物业公司对小区公共区域乱停放电动自行车进行规范管理系其积极履约体现，且物业公司在清理前已充分履行告知义务，并采取了相应措施，对梁某财产丢失并无过错。梁某亦未能证明财物丢失与物业公司进行的“僵尸车”集中存放行为存在因果关系。法院遂驳回梁某的诉讼请求。案件结束后，承办法官经调研发现，“僵尸车”问题并非个例，背后还藏着物业公司服务痕迹缺失等管理漏洞，本质是业主与物业间的信任危机。为彻底化解相关纠纷，承办法官梳理了相关法律规定，专为该小区定制“普法课堂”，从法律规定到实际操作，为该小区“僵尸车”清理问题提供明确行动指引。后该小区依照指引进行集中规范清理，清理效果获得了高度认可。

【典型意义】本案中，法官未局限于个案审结，而是主动延伸司法服务，针对案件反映出的普遍性管理问题，通过定制“普法课堂”将法律规定转化为操作指引。这种方式帮助物业规范履职、业主明晰权责，从源头预防同类纠纷，实现了“审理一案，治理一片”的效果，体现了法院主动履职、参与社会治理的责任担当。（陈赞亮 冷瑞雪）

责任编辑：蔡劲蓉