利剑出鞘！海门法院跨省强制执行，破解虚假租赁腾退难题

为切实维护司法权威与当事人合法权益，1月21日清晨，在海门法院执行局副局长沈波的带领下，12名执行干警驾乘2辆警车奔赴上海，集中攻坚一起别墅腾退执行案件，以铁腕行动彰显司法力度。

该案件中，原房主成某某以名下别墅为抵押，向海门某商业银行贷款千余万元。拿到贷款后，成某某在全国各地开展多处投资，无奈生意失利，无力偿还巨额贷款。该银行遂向海门法院执行局申请强制执行。经查，成某某名下无其他可供执行财产，法院依法对该房屋启动拍卖程序。拍卖前，成某某向法院恳请给予其短暂居住时间，并写下承诺书，保证房屋拍卖成交后主动配合腾空房屋。经公开、公正、公平的多轮竞拍，案外人李某成功竞得该房屋，且已顺利办理不动产权过户登记手续，合法享有房屋所有权。

然而，线下交房环节却横生枝节。案外人季某某向法院出示了一份2022年与成某某签订的租房合同，这份合同疑点重重：约定租金明显低于市场合理价格，且季某某自签订合同后从未实际入住。更令人质疑的是，房屋拍卖成交时，该“租约”已临近到期，二人又火速签订补充协议无偿续约，并雇人在房屋内驻守。季某某甚至提出，必须向其赔偿3年租金及违约金，否则拒不搬出别墅。

事实上，在前期沟通中，承办法官已明确告知承租人季某某，可通过提起执行异议的合法途径维护自身权益。但在整个执行异议期内，季某某既未提交执行异议申请书，也未能提供完整、准确的租金转账记录，甚至连租赁合同原件都无法出示。腾退公告期限届满后，季某某仍拒不配合，执行局依据生效裁判文书，依法启动强制腾退程序。出发上海前，承办法官也再次向季某某送达书面通知，明确告知其合法维权途径，充分履行执行通知义务。

抵达执行现场后，干警们迅速拉起警戒线，全程开启执法记录仪，确保执行过程公开透明。不久后，季某某夫妻二人赶到现场。面对威严的执行阵势，季某某虽面露紧张，却仍为所谓“权益”负隅顽抗，搬出“买卖不破租赁”的说法试图阻拦，还高声说道：“你们来太多人了，我害怕，我要报警。”

上海110民警迅速出警，在查阅法院裁定书、腾退公告等法律文书后，明确告知季某某，海门法院系依法处置该财产、执行该房屋，其若有诉求应向出租人成某某依法主张。承办法官也进一步释法明理，根据相关法律规定，租赁权的成立需同时满足合法有效的租赁合同、实际占有使用房屋及真实支付租金三个前提；更关键的是，依据“抵押不破租赁”的例外规定，抵押权应优先于租赁权受偿。

“法官，你们这么说，我就懂了，你们执行我举双手赞成！”面对清晰的法理释明与强大的执行威慑，季某某的态度发生一百八十度转弯，主动向干警解释：“刚才报警我也只是为了有一份出警记录，好向成某某起诉维权。”随后，他毫无迟疑地打开入户门，配合法院执行。

在公证处公证员、小区物业工作人员的现场见证下，执行干警依法进入房屋，着手开展清点造册、软装登记等腾退准备工作。原房主成某某得知执行手段如此强势且规范，主动联系承办法官，明确表示愿意配合腾退事宜，后续其代理人也专程到场协助办理相关手续，让原本即将启动的强制腾退按下了“暂停键”。

在承办法官的积极协调下，最终双方达成共赢方案：由买受人李某出资购买该别墅内的一系列软装。这既免去了法院对软装登记造册、搬运及后续保管的负担，也为被执行人成某某减轻了部分经济压力，还让李某可以保持房屋现状，实现“拎包入住”。

目前，该房屋已顺利移交李某，软装处置协议也已履行完毕。

此次跨省执行任务中，海门法院执行干警科学分工、高效协作，不仅与兄弟法院密切协调财产分配事宜，还顺利完成传票送达、当事人谈话等任务，并在银行成功开展线下账户划扣，各项执行工作有序推进。

执行铁军，当有铁腕。下一步，海门法院将持续保持执行高压态势，坚决打击虚假租赁、拒不履行生效裁判等违法行为，切实维护当事人合法权益与市场经济秩序，让公平正义看得见、摸得着、兑现得了。（佘晖）

责任编辑：刘玉晨