西安碑林法院审理两起物业服务合同纠纷案件

房屋租赁已成为民众常见的居住与资产处置方式，但房屋出租后，物业费由谁缴纳，常常成为房东、租客、物业公司三方争议的焦点。有的房东认为“谁住谁交”，租客却认为“向房东缴纳的租金理应包括物业费，不应再重复缴纳”，物业公司则坚持“严格按照物业服务合同处理”。在司法实践中，因租赁合同的约定内容以及签订主体各异，物业费的承担主体和法律责任也存在明显差异。

西安碑林法院结合近期审理的两起物业服务合同纠纷案件，以法律规定和裁判逻辑为依据，详细解读房屋出租情况下的物业费缴纳负担规则，明确责任边界，避免因推诿引发诉讼风险。

房东孙某将自有房屋出租给租客马某，马某搬离案涉房屋时，孙某、马某和某物业公司三方共同签订《物业费缴纳清算协议》，明确约定租赁期间案涉房屋产生的物业费全部由马某负担并直接向物业公司缴纳。《物业费缴纳清算协议》约定的缴纳期限届满后，马某仍未交纳，该物业公司多次催收无果，遂将房东孙某、租客马某共同诉至法院，要求其支付拖欠物业费及违约金。

法院审理认为，房东孙某、租客马某以及该物业公司三方达成的书面协议，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对三方均具有法律约束力。协议明确约定物业费由租客马某承担，该约定系债务转移，房东孙某将物业费缴纳义务在经债权人（该物业公司）同意的情况下转移至租客马某（新债务人），依据意思自治原则与合同履行的原则，物业公司仅能向合同明确规定的义务人租客马某主张物业费的权利，无权再要求房东孙某承担责任，最终法院判决租客马某向该物业公司支付拖欠物业费及相应的违约金，同时驳回该物业公司对房东孙某的诉讼请求。

房东赵某将房屋出租给租客张某，双方在《房屋租赁合同》中约定：“租赁期间物业费由租客张某承担”。张某在承租案涉房屋期间，从未缴纳过任何物业费，物业公司多次催收未果，遂将房东赵某、租客张某共同诉至法院，要求二人对拖欠物业费承担连带清偿责任并且支付逾期违约金。

法院审理认为，房东赵某是物业服务合同的签约方与责任主体，房屋出租不改变房东在物业服务合同中的基础法律地位。房东与租客虽约定物业费由租客负担，但该约定仅能够约束租赁合同的双方，未经物业服务企业同意，不能对抗物业公司，亦不能免除房东的法定缴费义务。租客作为房屋的实际使用人、受益人及约定缴费人，应承担直接缴费责任，房东应依法承担连带责任，最终法院判决租客张某向物业公司支付拖欠物业费及违约金，同时房东赵某对上述债务承担连带清偿责任。

契约应当信守，权责必须清晰。房屋出租并非责任转移，物业费缴纳的关键，不在于“谁在住”，而在于约定是否合法、是否经债权人同意、是否完成债务转移。上述两起案件的审理，帮助房东、租客和物业服务企业明晰各自的权利和义务，增强各方法治意识，提升依法办事能力，从源头减少纠纷，有效维护业主、物业服务企业的合法权益，共建规范、有序、和谐的居住与物业服务环境。（姬欣然）

责任编辑：蔡劲蓉