澳门特别行政区居民龙某与某国际控股公司（注册地为开曼群岛）、泰兴某房地产公司等借款合同纠纷一案，经泰州市中级人民法院（以下简称“泰州中院”）审理后作出判决：某国际控股公司偿还龙某借款本金7000万港币及利息、逾期利息；若某国际控股公司未履行上述还款义务，龙某有权就泰兴某房地产公司提供抵押的某处国有土地使用权，以折价、拍卖或变卖所得价款，在人民币5500万元限额内优先受偿。判决生效后，因被执行人未主动履行生效法律文书确定的义务，龙某向泰州中院申请强制执行。

执行过程中，泰州中院依法查封了泰兴某房地产公司名下用于抵押的国有土地使用权，并启动司法处置程序。但该不动产经两次拍卖均流拍，未能实现财产变现，财产处置工作陷入僵局。面对这一困境，泰州中院立足依法维护跨境债权人合法权益、实质化解纠纷的目标，进一步研判以物抵债的执行思路。在推进以物抵债方案过程中，案件又面临一系列跨境法律适用难题：作为澳门特别行政区居民的龙某，是否具备在内地持有国有土地使用权的主体资格、能否办理土地过户登记、原国有土地使用权出让合同项下的权利义务能否由其继受等。

为审慎解决上述法律适用问题，执行法官在深入研究内地与澳门特别行政区关于法律主体资格认定的衔接规定基础上，主动向当地自然资源、不动产登记等部门咨询，并就此函询相关职能机关。在确认澳门特别行政区居民可依法成为国有土地使用权主体、明确相关开发条件后，泰州中院及时向龙某全面释明以物抵债的可行性、需解决的问题及可能存在的风险，确保其在充分知情、完全自愿的前提下作出选择。经龙某书面申请，泰州中院依法作出以物抵债裁定，将涉案不动产交付龙某，以抵偿相应债务。

以物抵债裁定生效后，龙某持生效法律文书到不动产登记机关办理过户手续时，因被执行人泰兴某房地产公司未能提供完税凭证，导致不动产过户受阻。根据法律规定，网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担。以物抵债作为司法拍卖的延伸程序，同样适用该原则。但泰兴某房地产公司作为债务人，未能提供完税凭证，致使过户环节陷入停滞。收到申请人的情况反映后，泰州中院第一时间向不动产登记部门、税务部门核查了解情况，阐明生效法律文书的法律效力及案件实际情况，并与相关部门共同协调商议不动产过户税费的处理方案。最终，在龙某先行垫付相关税费后，税务部门、不动产登记部门及时为其办理了不动产过户登记，龙某的胜诉权益得以彻底实现，也为该土地的后期开发利用创造了条件。

与此同时，针对案件办理中发现的“司法拍卖税费负担导致处置程序受阻”这一问题，泰州中院及时与税务部门沟通对接，达成合作共识，建立“法税协作”机制，共同维护司法权威和税收征管理秩序。

典型意义