“房住不炒”提出5周年，中央经济工作会议如何再定调？

5年前，“房住不炒”在2016年中央经济工作会议上被首次提出。党的十八大以来，除2017年中央经济工作会议未明确提及这一表述外，“房住不炒”已5次成为中央经济工作会议对房地产市场的基本定调。

12月8日至10日，中央经济工作会议召开。会议涉及房地产的主要提法是，重申房子是用来住的、不是用来炒的，要加强预期引导，探索新的发展模式。坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。为进一步深刻学习理解中央经济工作会议对房地产工作的部署，《中国报道》记者邀请专家就相关问题进行解读阐释。

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今年12月初召开的中央政治局会议对房地产市场的表述中没有提到“房住不炒”，很多人猜测定位基调或将转变，但此次中央经济工作会议对此进行了再次重申。这是否表明我国“房住不炒”的长效机制不会改变?

徐洪才：“房住不炒”必定是要强调的，中央政治局会议的文件比较简要，往往点到为止，不必纠结有没有提及这一表述。这次的中央经济会议在政治局会议指导下，对房地产基本原则和框架进行了深化发挥。“房住不炒”是房地产市场一以贯之的总基调。

朱宁：中央政治局会议召开后，大家对于是不是还会继续坚持“房住不炒”有一定的疑惑，这次的中央经济工作会议其实是进一步确定了这一底线。从2016年开始，整体的政策方向没有发生根本性改变，我认为中央经济工作会议中“房住不炒”、满足合理住房需求和良性循环三个提法里面，“房住不炒”仍然是最主要的方向。

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中央经济工作会议明确提及“房住不炒”，并重申房地产业“良性循环”的重要性。如何理解“良性循环”?

徐洪才：从国内讲，“良性循环”是遵循着“十四五”规划来的。“十四五”期间我国要构建双循环新发展格局，主体部分是国内大循环，通俗来讲就是打通生产分配流通消费环节里的堵点，实现不同领域、不同产业之间的相互协同和要素自由流动。前不久的12月6日，我国成立了唯一以综合物流作为主业的新央企——中国物流集团有限公司。这是在全球供应链发生深刻变革的形势下，我们增强国内和全球供应链的一个举措。

房地产行业涉及57个相关的分产业或者子产业，上游属于制造业，下游属于服务业，环环相扣，链条很长，任意一个环节掉链子就循环不畅了。因此房地产行业是实实在在的实体经济，也是重要的民生工程，而且它本身要高质量发展，所以我们要对房地产及其在双循环中的作用有一个科学的认识。

我认为房地产发挥了三个“三分之一”作用：房地产开发投资在固定资产投资中占比三分之一;住房消费，也就是买房子花的钱占居民消费支出的三分之一;这两个三分之一实际上还会产生带动效应，使房地产相关行业对经济增长的贡献占到整个经济增长的三分之一左右。因此，房地产产业的循环属于国民经济大循环里的一个小循环，没有这一微观循环的畅通，也就没有国民经济宏观循环的畅通，更构不成双循环格局。

“良性循环”还要从另外几个维度理解。首先，土地的供应、开发，还有建筑、销售，供给和需求之间的循环也要畅通。近期以来，由于土地供给政策的不稳定，多个城市出现土地流拍现象，所以我主张实施“人地挂钩”政策，从源头上稳定土地供应，谋定后动，即土地开发要跟当地的产业发展、生产力空间布局有机衔接，否则只建房子没有产业、没有就业，那不就是空城了吗?良性循环其实是针对过去暴露出来的循环不畅问题所提出的。

其次，个别企业近几年突破“三条红线”，盲目扩张，拿地过多带来流动性危机，产生的辐射效应导致行业内债务链的传导蔓延，又连带了上下游的相关配套产业，这也是循环不畅的表现之一，致使资源浪费和风险增加，所以要畅通循环、良性循环。

朱宁：良性循环一方面强调“良性”，另一方面强调“循环”。所谓循环，是指要把整个房地产行业的资金周转、市场机制看作一个有机整体。我国整个的房地产市场或者区域性的房地产市场，出现了房价严重背离于收入和房租比的情况，如何比较自主地引导房地产价格的软着陆和化解房地产泡沫，是良性循环一个很核心的组成内容。

理解良性循环，要和因城施策联系在一起。房地产市场是一个区域型市场，而不是全国性市场，每个区域或者城市有自己的经济发展速度、人口流动情况，财政的健康状况也不同，会影响整个房地产的发展周期和趋势。允许或者鼓励因城施策，对房地产行业来说是一个非常现实和务实的态度。

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中央经济工作会议强调，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。将“保障性住房”放在“商品房”前面，并强调满足住房刚需，释放出什么信号?

徐洪才：这次的中央经济工作会议重申了许多举措，比如坚持租购并举，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，等等。新的亮点是强调住房的刚性需求要满足，“更好满足购房者的合理住房需求”，要让年轻人买得起房、住得起房。目前的房价跟居民收入相比相差确实太多，但解决这个问题要把握好力度节奏，保证市场相对平稳，不要大起也不要大落。

朱宁：保障性住房的提法，其实是和共同富裕紧密结合在一起的。我们原来讲房地产市场，特别是居住房产市场发展的时候，很重要的一个点，就是要保障房和商品房“两条腿走路”。但是过去30多年的时间里，商品房市场得到了极大的发展，而保障房市场明显落后。中央经济工作会议强调加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，反映出今后一段时间可能会有更多的国家资本进入这一领域，更多社会公益性或者福利性的住房模式将得以发展和推出。

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今年的中央经济工作会议涉房内容还首次出现了“预期引导”的提法。什么是预期引导?具体应如何理解?

徐洪才：宏观调控是我们治国理政的一个基本做法。市场参与者的行为很重要，预期一旦形成，就会形成趋势性的力量，也很难扭转，所以要引导纠偏。其实不光房地产，任何领域都离不开预期引导，比如我们讲资本是重要的生产要素，但是也是双刃剑，绿灯的可以畅通，红灯的显然要严格管控。

朱宁：在经济活动中，人的行为会受到预期的影响，特别是投资和融资的决定。进行合理的预期管理非常重要，对于平稳资产的价格，特别是房地产市场的价格，鼓励资金进入自主核心的科技研发领域，以及进一步更好化解房地产所引发的系统性金融风险来说，意义比较重大。尤其是在国际和国内环境都高度变化，近期国内暴露出局部金融风险的时候，有力地稳定和引导预期，有利于我国经济的进一步转型。

采访整理：《中国报道》记者陈珂

责任编辑：柴晶晶