“老破小”如何焕新“好房子”？

文/《中国报道》记者 王哲

今年政府工作报告中，“好房子”的概念引发广泛关注。它承载着群众对住上好房子、过上好日子的美好期待。而老旧小区如何更新改造，无疑是实现这一目标的关键一步。

住房城乡建设部部长倪虹指出，2025年要下功夫实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目。在民生项目上，把2000年以前建成的城市老旧小区都纳入城市更新改造范围，鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅；扩大城中村改造规模；大力推进完整社区建设，聚焦“一老一小”完善配套设施。

 如何让“老破小”变身“好房子”？这场关乎亿万人居住品质与生活幸福感的民生工程正在加速推进。全国两会代表委员从技术创新、资金模式、适老化改造等多维度建言献策，勾勒出未来社区的美好图景。

科技赋能，老房改造“内外兼修”

从“住有所居”到“住有宜居”，老旧小区改造是提升民生福祉的关键。什么时候改、具体改什么、改得好不好，牵动着许许多多百姓的心。

全国人大代表、中国建筑西南设计研究院有限公司总工程师冯远表示，老旧小区改造不能简单地拆旧盖新，而要“内外兼修”。要充分调研居民需求，因地制宜设计改造方案，解决好居民最期盼改什么、怎样把钱花在刀刃上、如何减少扰民等问题，不能只是简单的拆旧盖新。在上海田子坊改造中，设计师保留石库门建筑肌理的同时，植入智能家居系统和立体绿化，使百年老宅焕发新生。数据显示，2024年全国老旧小区改造中，绿色建筑技术应用率已达68%，较2020年提升32个百分点。

作为城市老旧小区改造的典型案例，始建于20世纪70年代的北京市西城区桦皮厂胡同 8 号楼项目采用混凝土模块化集成建筑与预制构件结合的建筑体系实现“华丽转身”，90天完成原拆原建，充分展现建筑行业智能化、绿色化、数字化转型升级趋势，得到了居民和业界的普遍好评，为老旧小区改造提供了可复制的“北京经验”。

全国政协委员、中国海外集团有限公司董事长颜建国介绍这一案例时表示，在改造中就像搭积木一样建房子，将整栋建筑科学规划为55个混凝土模块，90%以上的建筑工序在工厂内完成，再运到现场吊装、组建成完整建筑楼房。相比传统建造模式，这种建造方式减少固废排放75%，缩短工期，节省现场用工量，不仅缩短居民回迁周期，还能减少对周边居民和交通环境的影响。加快推广模块化建筑技术，应用标准化设计、工厂化生产，把施工现场搬到工厂，助力打造更多安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

全国人大代表、万华生态集团董事长郭兴田对《中国报道》记者表示，针对老旧小区改造更新，应大力推广环保装修和绿色工业化定制内装。绿色工业化定制内装最重要的一点是生态环保，告别水泥砂浆，相对传统装修，基础装修用材总量可减少高达70%，从源头上低碳节约，且极大减少甲醛释放；通过模块化拆解与工厂智能化生产，将传统装修转化为智能制造流程，大幅提升施工效率；工厂制造、现场安装，使装修变身为工业化耐用消费品，并减少扰民。

“绿色化实现‘快住’，工业化实现‘快装’，数字化实现‘精准’，三管齐下可大幅提升老旧小区改造的效率与品质。”郭兴田说。

“双管齐下”，破解“悬空老人” 困境

“建议依法依规加快推进老旧住宅电梯安装进度，建立健全长效机制，让更多的老年人早日实现‘一键直达’的幸福愿景。”全国人大代表、甘肃省兰州市律师协会会长陈灿提出关于加快推进老旧小区加装电梯的建议。

这是陈灿连续第二年关注老旧住宅电梯安装问题。陈灿告诉《中国报道》记者，他在进行走访调研时发现，随着老龄化社会加速到来，老旧小区加装电梯成为迫切的民生需求，但在推进过程中，诸如电梯运行情况、电费分摊机制、广告收入分配、群众使用体验不佳、后续维护成本过高等问题逐渐显现，且老旧住宅电梯安装涉及一系列法律问题，各个环节均需严格遵循相关法律程序，产生了一系列难以解决的问题。

这些问题不仅涉及商业运营、基层群众自治，还关乎消防和公共安全等领域。为此，陈灿建议建立“政府补贴+居民自筹+社会资本”的多元筹资机制，加大资金支持力度，规范电梯安装活动，确保电梯安全运行。例如在杭州翠苑小区，创新采用“租赁+维护”模式，电梯由专业公司投资建设，居民按月支付使用费，广告收益反哺维护成本，实现可持续运营。

“应建立电梯 ‘全生命周期管理’ 体系。”全国政协委员、深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司董事长聂竹青对《中国报道》记者表示，随着城市里越来越多老旧住宅电梯进入“老龄化”阶段，带来了极大安全隐患。

他建议完善“老龄化”电梯退出机制，设定电梯的使用年限或安全红线，由专业机构进行检测和评估，一旦达到报废标准，必须予以更换。同时，形成“使用方—政府—社会”多方出资的模式，提前设立专项基金，提高资金使用效率，对老旧电梯进行维修、改造和更新换代，增强居民的幸福感和获得感。

据介绍，目前，深圳已试点电梯安全评估制度，对使用超 15 年的电梯强制检测，累计更新改造电梯2300余台，事故率下降47%。

住房城乡建设部数据显示，2024年全国加装电梯数量突破8万台，较2020年增长 300%。

老房变新，资金如何破局？

老房变新，资金筹措是关键。

“通过政府、居民、社会资本多方出资模式，有效解决改造资金难题。”全国人大代表、浙江杭州市上城区小营街道小营巷社区党委书记曹琛以自己所在的社区为例介绍经验。杭州小营巷社区探索的“1+X”模式成效显著：政府承担 40% 基础改造费用，居民根据改造需求自愿出资，引入社会资本参与商业配套建设。这种模式使社区改造资金缺口从 35% 降至 8%，商业配套收益反哺后续维护。

全国政协委员、中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长张斌对这种 “众筹”模式表示赞许。

张斌表示，可以推广“城市更新专项债 + REITs”组合融资模式，通过低息贷款、税费减免、信用管理等方式，给予参与老旧小区改造的企业更大力度的优惠政策，合理保障社会资本投资回报和长期运营权益，吸引更多社会资本参与。

“未来5年，包括北上广深在内的中国一、二线城市还有相当规模的增量公共投资空间，在城市更新等方面的投资空间和发展潜力很大。但在具体实践中，还需对公共投资项目引入民营资本范围等细节加以论证分析，充分发挥社会力量的积极作用。”张斌表示，2024 年，北京城市更新基金规模突破 500 亿元，吸引保险、社保等长期资金参与。

有关数据显示，全国老旧小区改造市场规模已超2.5万亿元，带动上下游产业就业超1200万人。

在广州猎德村改造中，“完整社区”理念落地生根：配建幼儿园、社区医院、养老服务中心等12项公共服务设施，实现“15分钟生活圈”全覆盖。成都玉林片区通过微更新激活社区活力，改造后的街区商业价值提升 300%，居民满意度达 92%。杭州杨柳郡社区已实现智慧停车、智能安防、环境监测等数字化管理，居民通过手机 APP 即可参与社区事务。

记者从住房城乡建设部了解到，2025年将重点推进100个完整社区试点，探索“数字孪生” 技术在社区管理中的应用。

(《中国报道》2025年4月刊)

责任编辑：柴晶晶