西安雁塔法院：房屋租赁起纠纷 法院判决解纷争

2023年8月，张先生与李女士签订《房屋租赁合同》，约定李女士将位于雁塔区某门面房出租给张先生经营小餐饮，租期三年，月租金2900元。合同明确约定李女士需提供房屋合格鉴定报告，用于张先生办理营业执照。

然而合同履行过程中，双方因房屋鉴定报告、交付时间、押金支付、提前退租等问题产生矛盾。

张先生诉至法院，要求李女士退还剩余租金11600元并支付违约金5000元；李女士则提起反诉，要求张先生支付违约金5000元及房屋鉴定费、空置损失等共计15250元。

法院经审理查明，合同签订后张先生支付了半年租金17400元但未支付押金，李女士于9月下旬交付房屋鉴定报告，张先生于9月28日办理营业执照。后因经营困难，张先生于10月通知李女士欲搬离，并于11月底交还钥匙。

法院认为，合同自签订之日起生效，租期从9月5日起算，双方于11月29日协商解除合同。李女士延迟交付鉴定报告构成履行瑕疵，张先生未支付押金且提前退租构成违约。综合考虑履约情况，法院判决李女士退还张先生租金9178元，张先生支付李女士违约金4800元及鉴定损失1000元。

法官说法

本案争议焦点在于租期起算、违约责任认定及损失承担。法官指出，依法成立的合同对双方具有约束力，均应诚信履行。

张先生主张租期应从办理营业执照后起算，但合同未约定以提供鉴定报告为生效条件，且其已实际占用房屋进行装修，故租期按约定起算。

关于违约责任，李女士虽延迟交付报告，但未导致合同目的无法实现，不构成根本违约；张先生未支付押金且提前退租，表明其不再履行合同义务，应承担违约责任。

对于损失部分，鉴定费系为履行合同支出，张先生提前解约导致李女士损失，法院酌情支持部分费用；空置损失因李女士未及时减损且违约金已弥补损失，故不予支持。

法官提醒，租赁双方应明确合同条款，及时沟通履约，遇争议应协商解决，避免损失扩大。

（雁塔法院）

责任编辑：刘玉晨