母亲无权抵押未成年儿子的房产，利益冲突下的法律坚守

2018年，海门法院审理的由母亲擅自抵押未成年儿子房产引发的纠纷，历经行政诉讼、民事诉讼多重程序，最终以优先保护未成年人合法权益尘埃落定。该案聚焦监护权行使边界与抵押权善意取得的核心争议，为类似案件的处理提供了明确的法律指引。

2018年，母亲张某因炒股暴亏负债累累，为偿还债务并继续投入股市，将主意打到儿子周小某（时年17周岁）名下位于海门区的一处不动产。经人介绍，张某与出借人王某达成协议：王某出借90万元，以案涉房产作为抵押担保。由于房产登记在未成年人名下，且需监护人共同同意，张某伪造了丈夫周某（周小某父亲）的授权委托书，谎称其长期在外务工无法到场，并通过网络中介伪造了广西某公证处的公证文书。

2018年11月8日，张某与王某共同向行政审批中心申请抵押登记。张某向不动产登记处出具保证书，声称抵押系为保护被监护人儿子的利益，自愿承担一切法律责任。凭借伪造的材料，抵押登记顺利办理，王某取得不动产他项权证，载明义务人为周小某。随后，王某按约放款90万元，张某出具借条，虚构借款用于丈夫工地资金周转的事由，约定月利率3%；双方另签抵押合同，约定月利率2.5%，但两份文件均仅有张某与王某签字，周小某及其父亲对此完全不知情。2018年12月起，张某连续三个月每月支付利息4.5万元后，便无力继续履约。

2019年，张某因伪造公证书骗取贷款，构成伪造事业单位印章罪及诈骗罪，被依法判刑。周小某成年后，明确拒绝追认母亲的抵押行为，向法院提起行政诉讼，请求撤销抵押登记。生效行政判决认定，抵押登记材料系伪造，登记行为违法，但考虑到王某的抵押权主张，仅确认登记行为违法，未撤销抵押登记，保留其效力。

因张某入狱后未能偿债，王某向海门法院起诉，要求张某归还借款90万元，并对案涉房产行使抵押权。周小某抗辩称，抵押所依据的公证书系伪造，抵押行为未经其同意，且损害未成年人利益，应属无效。

海门法院经审理认为，不动产物权登记仅为权利归属的确认，并非物权设定的依据，核心在于当事人之间的基础民事法律关系。根据法律规定，监护人履行职责必须遵循“最有利于被监护人”原则，非为被监护人利益不得处分其财产。本案中，张某伪造材料抵押房产，目的是偿还自身债务及炒股，显然与周小某利益无关，构成无权代理。而王某作为出借人，存在明显过失：未核实未成年人意愿、无视其利益保护，约定利率接近法定上限，逐利意图明显，且未对抵押物权属及监护人授权的真实性尽到合理审查义务，故表见代理不成立，王某无法善意取得抵押权。

王某不服一审判决，提起上诉。南通市中级人民法院审理后维持原判，认为一审法院的判决利益衡量符合法律精神，周小某不应以案涉房产承担抵押担保责任。

法官说法：

父母私自抵押未成年人房产构成无权代理，未成年人成年后不予追认的，除表见代理外，抵押行为对其无约束力。即使抵押权人持有他项权证，若未尽合理注意义务，仍无法取得合法抵押权。该案的核心是交易安全与未成年人利益的冲突，未成年人在无权代理交易中处于弱势，无任何可归责性；而交易相对方可通过权属登记知晓权利人系未成年人，应承担更高的注意义务。因此，法律优先保护未成年人利益，既彰显公平正义，也能倒逼交易主体规范审查流程，防范法律风险。

需说明的是，本案适用 2018 年当时有效的《合同法》《担保法》《物权法》及相关司法解释。该案的裁判结果，明确了监护人处分未成年人财产的边界，强化了对未成年人财产权益的特殊保护，为司法实践中类似利益冲突的解决提供了清晰范例。

（海门法院 张玉梅 潘砚宇）

责任编辑：刘玉晨