我国首部住房租赁法规实施

文/《中国报道》记者 陈珂

9月15日，我国第一部专门针对住房租赁的行政法规——《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行。

这部7章50条的法规是我国住房租赁市场发展历程中的一个重要里程碑。此前，我国住房租赁领域主要依赖民法典、城市房地产管理法等相关规定，缺少国家层面专门立法。

“《条例》的制定主要针对住房租赁市场中存在的非居住空间出租、虚假房源、押金纠纷等乱象，旨在规范租赁活动、维护当事人合法权益、稳定租赁关系、促进市场高质量发展，同时推动租购并举的住房制度。”北京金诉律师事务所主任律师王玉臣在接受《中国报道》记者采访时表示。

回应市场痛点

《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，中国租房人口规模近2.6亿，35岁以上主流置业人群正在回归租房市场。其中，北上广深的租房人口规模接近4000万人，占常住人口总数接近50%。

“住房租赁市场规模越来越大，但由于市场发展不规范，经纪机构和租赁机构违规经营，导致租赁双方经常出现纠纷。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池向《中国报道》记者表示。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，现实生活中当租赁行为发生时，租客处于相对弱势的地位，往往很难保障自身权益不受损害。《条例》向承租一方适度倾斜，回应了很多市场痛点，有着鲜明的民生底色。

押金难退已成住房租赁市场的沉疴痼疾，相关诉讼频发。王玉臣表示，在司法实践中，出租方常将房屋损耗作为扣减押金的常见理由。更有甚者，部分中介机构因运营风险导致资金链断裂，无力退还押金，致使承租人维权之路艰难。

对此，《条例》第十条规定，住房租赁合同应当明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项，出租人无正当理由不得扣减押金，并规定住房租赁经纪机构和网络平台经营者不得代收、代付住房租金、押金。

严跃进认为，这一条款将使承租人的权益得到有效保障。他同时强调，在实操过程中，何为“无正当理由”，房屋的严重人为损坏和自然损坏应如何界定，都需要今后在实践中得到及时明确，租客租金被克扣时投诉无门的情况也要积极解决。

“《条例》规定，出现押金返还问题，双方协商不成的可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。”赵秀池提醒，承租人在租房时一定要重视租赁合同的签署，并在合同中细化押金条款，条款越详细越有利于相关纠纷的解决。

积弊已久的“串串房”“隔断房”和虚假房源等问题也被《条例》明令禁止。其中规定：用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准；租赁住房单间租住人数的上限和人均最低面积，要符合地方人民政府规定的标准；住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，不得发布虚假或者误导性房源信息。

“‘串串房’又称‘甲醛房’，其屡禁不绝的原因一是利益驱使，二是缺乏有力的法律规范和监管，相应的装修检测强制标准也缺位，导致承租人维权困难。假房源则使承租人陷入租房陷阱，导致签了租房合同、交了房租，却无家可归。”赵秀池说。

赵秀池指出，《条例》通过划定行为红线和设定明确罚则，将从两方面规范市场：一是倒逼经纪机构提供合格房源、规范服务；二是将推动室内装修标准等强制制度的出台，从源头保障承租人的权益与安全。此外，《条例》对假房源问题的专门规制，将有效为承租人营造一个更公平、透明、高效的找房环境。

推动政策及时有效落地

“对于各种违规行为，《条例》明确了相关责任和惩罚举措，如出租非居住空间、发布虚假房源信息、未设资金监管、违规中介行为、网络平台失职等，均设定了明确的罚款额度，相关企业还有可能会面临停业整顿、吊销执照等惩罚，大幅提高了相关企业和从业人员的违法成本。”王玉臣说。

《条例》的有效落地，既需要细致的配套措施，也依赖强有力的监管。但在实践中，仍面临诸多掣肘。58安居客研究院院长张波指出，其挑战主要来自两方面：一是租赁市场主体高度分散、房源海量，这对监管实现全面覆盖带来了天然难点；二是监管职责横跨多个部门，部门间的信息共享与协同执法存在现实壁垒。

但通过研读《条例》，严跃进指出，《条例》中关于监督管理的部分一共有10条内容，对此类条文进行梳理可以看出，至少有10项管理方式和手段被提及。主要包括合同文本制定、租金监测公布、服务平台管理、监督检查处理、委托实施管理、诚信建设监管、行业自律管理、纠纷解决机制、网络平台管理和人员信息管理等内容。

“这说明在住房租赁市场和企业的管理中，管理手段是丰富多维且灵活的，真正促进了行业的健康发展。尤其是此类监管措施中，针对网络平台也落实了有效的管理措施，这同住房租赁消费的新场景有较好呼应。”严跃进表示。

在受访专家看来，当前新发布的《条例》更像一个纲领性的“总则”，搭建了制度的框架，但缺乏能让其有效运转的配套细则，应通过后续的细化规则提供清晰的落地路径和具体指引，以解决实际操作中的适配性问题，确保《条例》从文本走向现实。

“更好地落实《条例》，需要多措并举。加大宣传力度，让租赁双方及其相关机构明确自身行为规范，自觉遵守《条例》规定；各地方政府要制定实施细则，让《条例》有的放矢、落到实处；强化监管执行力度，确保《条例》有效落实；发挥行业组织作用，加强行业自律；通过租赁市场信用体系建设，让守法者走遍天下，违法者寸步难行。”赵秀池分析道。

建立租购并举的住房制度

记者注意到，2020年9月《住房租赁条例（征求意见稿）》发布时，其立法目的侧重于规范住房租赁活动、维护住房租赁当事人合法权益、构建稳定的住房租赁关系以及促进住房租赁市场健康等层面，“建立租购并举的住房制度”这一长远目标并未被明确列入。

“最终版《条例》的最大变化是新增了‘推动租购并举住房制度建立’的目标。”严跃进认为，既要促进市场发展，又要积极探索制度建立，这是理解《条例》需把握的最核心内容。政策目标的演变与市场发展阶段紧密相关。他回顾道，在征求意见稿出台时，住房租赁市场乱象较多，长租公寓“爆雷”事件频发，因此当时的政策重心更侧重于规范市场运行、防范即时风险。

而随着房地产市场进入深度调整期，行业风险逐步出清，尤其是在“中国式现代化”目标和“房地产发展新模式”等顶层战略指引下，国家对住房租赁市场的发展定位提出了更高要求。严跃进强调，当前政策不仅关注传统意义上的市场规范，更注重把握中长期发展路线与根本方向。因此，制度建设的顶层目标日益明晰，即坚定朝着“租购并举”的住房制度稳步推进。

构建租购并举的住房制度，必须首先严格约束住房租赁企业与经纪机构的市场行为。

对于经纪机构，《条例》明令禁止其为三类住房的出租提供经纪服务：一是建筑、消防等不符合法律法规的住房；二是将厨房、卫生间、阳台等非居住空间单独出租用于居住的住房；三是单间租住人数或人均面积不符合规定标准的住房。

对于住房租赁企业，《条例》明确，其是指以自有住房或者依法取得经营管理权的他人住房开展住房租赁经营业务的企业，应当具备与其经营规模相适应的自有资金、从业人员和管理能力。

“从规范层面看，《条例》重点突出了‘信息’与‘资金’两大关键领域，充分说明了对于住房租赁企业发展的关注和支持。”严跃进说。

具体而言，在信息管理方面，《条例》明确规定，住房租赁企业不得非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开他人个人信息。在受访专家看来，这一规定具有重要的现实意义。随着长租公寓等机构化租赁模式的发展，平台化运营日益普遍，也使流量成为其背后的运营逻辑。在以往不规范的市场环境中，客户信息被随意出售或滥用的现象屡见不鲜，引发诸多乱象。《条例》对此作出针对性规范，将有力推动个人信息保护的落实，促进行业健康发展。

在资金监管方面，《条例》也作出重要制度安排，要求从事转租经营的住房租赁企业应当按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。严跃进认为，此举旨在从源头上遏制2019年以来频发的资金池挪用、平台“爆雷”等风险，切实保障承租人资金安全与合法权益。

(《中国报道》2025年10月刊)

责任编辑：柴晶晶