买了十年多的房子还能要求卖方协助过户吗？

宋某某（卒于2025年2月4日）、薛某为夫妻。黄某甲（卒于2018年12月24日）、陈某某为夫妻，两人育有一子黄某乙。

2008年9月1日，宋某某与黄某甲夫妇签订《拆迁安置房购房合同》，确定黄某甲在海门某小区204室房屋（以下简称案涉房屋）拆迁安置中享有的所有权利义务以5万元的价格一并转让给宋某某。双方另约定黄某甲配合过户，宋某某承担相关房屋转让费用等。黄某乙在协议下方声明相关房屋权益处分与其无关。后宋某某以黄某甲名义向拆迁安置房售房部缴清了所有购房款并分次支付全部转让款。2008年9月起，宋某某家庭实际占有使用案涉房屋至今。

2017年案涉房屋始具备办理房屋所有权证条件，宋某某与黄某甲协商过户未果，遂诉至海门法院。经诉前调解，双方于2018年12月6日自愿达成协议，约定：黄某甲、陈某某于2018年12月20日前办理房屋过户登记手续，并于2018年12月31日前将案涉房屋过户登记至宋某某名下等。调解协议达成后，双方按约办理了案涉房屋不动产权证，将案涉房屋产权落户登记至黄某甲、陈某某名下，不动产权证书由宋某某保管。

2018年12月24日，黄某甲突发疾病去世后，其妻陈某某不予配合办理过户手续。后宋某某向海门法院起诉要求陈某某、黄某乙协助过户。该院审理后于2022年4月21日判决陈某某、黄某乙母子协助将案涉房屋过户登记至宋某某名下；过户所产生的所有规费、税费均由宋某某承担。

因两被告未履行生效判决，2025年1月22日，宋某某向海门法院申请强制执行。执行中，宋某某于同年2月4日病逝。其妻女共同申请变更薛某为申请执行人。2025年3月7日，海门法院根据宋某某所立遗嘱，作出变更申请执行主体为薛某的执行裁定。陈某某、黄某乙不服，向南通市中级人民法院申请复议。南通市中级人民法院审查后作出维持裁定。

在该案继续执行过程中，陈某某、黄某乙以执行依据生效于2022年4月21日，故案涉执行申请已经超出二年的申请执行时效。请求：不予执行并终结本案执行。 

海门法院经审理后认为，在不动产转让合同中，转让人的主要合同义务有二：一是转让人交付不动产；二是转让人协助受让人办理所有权转移登记。两者共同构成了转让人的主给付义务。因此，单就受让人请求转让人协助办理所有权转移登记的请求权而言，其性质显然为债权请求权。但如果受让人已经基于法律意义上的交付而占有了该不动产，受让人对于该不动产的权利，因其已经具备取得物权的大部分要件，在理论上可视为是一种物权期待权。此时受让人请求转让人办理物权转移登记，其目的就是为了完成不动产的权属登记，从而享有具有排他权利的所有权。该请求权具有物权属性，不应适用执行时效的规定。异议人陈某某、黄某乙以超过诉讼时效期间对案涉执行进行的抗辩，裁定不予支持。

陈某某、黄某乙不服一审裁定，向南通市中级人民法院提起复议。近日，南通市中级人民法院审理后驳回陈某某、黄某乙的复议申请，维持海门法院的执行裁定。

法官说法：

该案中，黄某甲、陈某某自愿将案涉房屋的不动产权证交由宋某某保管，宋某某家人实际居住案涉房屋内多年，生效民事判决亦确认案涉房屋归宋某某所有并明确异议人陈某某的协助过户义务。由此可见，买卖双方对于案涉房屋归属于宋某某一方均无争议。因此，除未能办理过户登记以致不能进行法律意义上的处分外，受让方对案涉房屋的物权权能状态已几近圆满。但事实上，由于转让方的不配合，案涉房屋物权现登记于黄某甲、陈某某名下，而实际则被受让方宋某某家人占有使用，该种不动产权属割裂分离状态与民法所追求的物尽其用的目的相悖。如果案涉请求权可以适用诉讼时效制度规定，则会加剧案涉房屋长期处于权属不清的状态，导致案涉房屋登记公示的物权所有人空有物权之名而无物权权利之实，实际占有使用人空有物权之实却无物权之名。

因此，在不动产已完成交付且为受让人占有的前提下，受让人请求办理物权转移登记的请求权有别于一般的债权请求权。给予受让人以相应物权期待权利，不仅有利于维护正常的市场交易秩序，而且符合人民群众对法律的期待认知。

（海门法院 张玉梅 朱旖遐）

责任编辑：刘玉晨